author Call Us: (03) 9111 0707

Compare Listings

از رونق تا فنا … ولی آیا شرایط واقعا اینقدر بد است؟

از رونق تا فنا … ولی آیا شرایط واقعا اینقدر بد است؟

بدون شک، ریسک مسکن نسبت به یک سال قبل افزایش یافته است. ولی آیا شرایط واقعا اینقدر بد است؟ ارزش مسکن در سطح ملی در حال کاهش است (افت 2 درصدی نسبت به اوج خود در سپتامبر گذشته)، نرخ وام مسکن در حال افزایش است (0.15 در صد افزایش طبق اعلام سه بانک از چهار بانک اصلی که افزایش نرخ را در سپتامبر اعلام کردند) و بدهی‌های معوقه وام مسکن از پایین‌ترین رکورد خود عبور کرده‌اند (اما هنوز تنها در حدود 0.6 درصد از کلیه وام‌های مسکن بیش از 90 روز به تعویق افتاده‌اند). همه اینها در شرایط رکورد بالای بدهی‌های خانوار (نسبت درآمد قابل مصرف به بدهی‌های خانوار در ماه مارس به 190٪ رسید)، باعث افزایش سطح عرضه مسکن و افزایش عدم اطمینان داخلی و جهانی می‌شود.

جای تعجب نیست که برخی از مفسران کاهش قابل توجهی در ارزش مسکن پیش‌بینی می‌کنند. ما پیش‌بینی‌های مشابهی را طی رکود قبلی از افرادی مانند استیون کین ، هری دنت و جرمی گرانتهام و بسیاری دیگر شاهد بودیم. جدیدترین پیش‌بینی هولناکی که از رادیوی اصلی پخش شد مربوط به مارتین نورث بود که کاهش 40 تا 45 درصدی ارزش مسکن را پیش‌بینی کرد؛ اگرچه تنها 20 درصد احتمال این اتفاق وجود دارد. از زمان پخش در برنامه 60 دقیقه، تحت عنوان «آجرها و کشتارها» که دو کارشناس اصلی یعنی مارتین نورث و لوئی کریستوفر به بیان نظریات خود پرداختند و  نشان می‌دهد که این اظهار نظرات تلویزیونی نیاز به شفاف‌سازی دارد و ظاهرا در پس زمینه‌ای بی‌تعادل ارائه شده‌اند. به عبارت دیگر: ارائه بدترین حالت ممکن بدون توجه به نتیجه احتمالی.

چنانچه به رکود فعلی مسکن در استرالیا بنگریم، خط سیر کاهش در واقع چندان چشمگیر نیست.

سیدنی با بزرگترین بازار مسکن در استرالیا، شاهد کاهش 5.6 درصدی ارزش مسکن از زمان اوج خود در جولای سال گذشته بود؛ کاهشی که درست از وسط رکود قبلی عبور کرده است. از زمان رکود اقتصادی جهانی ( GFC) ارزش مسکن در سیدنی در فاصله 12 ماه 7 درصد کاهش یافت و در دوران رکود پیش از آن (2003 تا 2006) شاهد کاهش 7.1 درصدی در همان مدت زمان بود.

ملبورن، دومین شهر بزرگ استرالیا شاهد کاهش ارزش مسکن از نوامبر سال گذشته بود. از آن زمان تا کنون بازار در مجموع 3.5 درصد افت داشته است و کاهش ارزش نسبت به رکودهای پیشین کمی ملایم‌تر بوده است.


حتی در بازارهایی که ارزش مسکن بیش از چهار سال است که به دلیل ضعف عمده شرایط اقتصادی و جمعیت شناختی به طور مداوم در حال سقوط است، کاهش 40 درصدی ارزش مسکن مشاهده نمی‌شود. ارزش مسکن در پرث در سال 2014 به بالاترین حد خود رسید و اکنون 12.6 درصد کاهش یافته است، و در داروین که شرایط حتی سخت‌تر هم بود، ارزش مسکن 21.8 درصد کاهش یافته است.

پیش‌بینی تازه منتشر شده از Analytics Moody’s در خصوص ارزش مسکن، قطعا تصویر روشن‌تری از بازار مسکن در سال‌های آتی رسم می‌کند. هرچند پیش‌بینی می‌شود که رشد در مقایسه با سال‌های گذشته کاهش یابد، ولی رکود نسبتا خفیفی پیش‌بینی می‌شود و ارزش مسکن و واحدهای ملی تا سال 2019 رشد سالانه مثبت ملایمی خواهد داشت.

پیش‌بینی‌های Analytics Moody’s بر اساس یک مدل اقتصاد سنجی هستند که از داده‌های شاخص قیمت‌گذاری دوگانهCoreLogic به عنوان پایه‌ای برای پیش‌بینی استفاده می‌کند. ارزیابی خوش‌بینانه آنها در مورد ارزش مسکن بر اساس افزایش سرمایه‌گذاری تجاری به ویژه در بخش غیر معدن، افزایش هزینه‌های زیربنایی، رشد بالای اشتغال و نرخ بهره پایین بنا شده است.

البته چشم‌انداز شرایط مسکن در مناطق مختلف متفاوت است. Moody’s انتظار دارد تا پایان سال 2019، همه پایتخت‌ها به جز هوبارت (2.4- درصد) یک تغییر مثبت سالانه در ارزش مسکن با افزایش سالانه از 4.5 درصد در کانبرا و آدلاید تا 0.9 درصد در پرت به ثبت برسانند. پیش‌بینی تغییر در ارزش دارایی در بهترین زمان نیز چالش‌برانگیز است. در حال حاضر با وجود عدم اطمینان فراوان حتی دشوارتر نیز هست. چندین عامل پیش‌بینی نشده وجود دارند که ممکن است تاثیر منفی بر سیر ارزش مسکن داشته باشند.

خانوارها بیش از هر زمان دیگری به تغییرات نرخ بهره حساس هستند. تقریبا 70 درصد از بدهی‌های خانوار مربوط به مسکن است که نشان می‌دهد تغییرات کوچک در نرخ وام مسکن می‌تواند تأثیر گسترده‌ای بر صورت هزینه و درآمد خانوار داشته باشد. بعلاوه تغییرات چرخه در نرخ بهره وام مسکن می‌تواند تاثیر منفی بر بازار داشته باشد. از طرف دیگر چنانچه RBA تصمیم به کاهش بیشتر نرخ نقدی بگیرد (یک سناریوی احتمالی از شرایط اقتصادی تضعیف شده و کاهش قیمت مسکن تسریع شده)، احتمالا شاهد افزایش فعالیت در حوزه مسکن خواهیم بود که به توقف قیمت مسکن کمک خواهد کرد.

همچنین قابلیت تغییر در سیاست‌های مالیاتی املاک نیز وجود دارد که می‌تواند موجب تعدیل تقاضای سرمایه‌گذاری شود. بر اساس ارزش تعهدات مالی جدید مسکن، سرمایه‌گذاران هنوز حدود 41 درصد از متقاضیان وام را تشکیل می‌دهند، که این میزان در اوسط سال 2015، 55 درصد بوده است. تمرکز سرمايه‌گذاران در نيو ساوث ولز (49 درصد از تعهدات مالی مسکن) و ويکتوريا (41 درصد از تعهدات مالی مسکن) بالاتر از میانگین بلند‌مدت باقی مانده است که نشان می‌دهد سیدنی و ملبورن در صورت کاهش چشم‌گیر فعالیت‌های سرمایه‌گذاری، خسارت بیشتری متحمل خواهند شد. در حال حاضر سرمایه‌گذاران با وجود کاهش قیمت‌ها، نرخ وثیقه وام مسکن و بازده پایین اجاره، انگیزه خود را از دست داده‌اند؛ موانع بیشتر از جانب اصلاحات مالیاتی می‌تواند تقاضا را بیشتر کاهش دهد و موجب کساد در ترکیب کلی تقاضا برای بازار مسکن در استرالیا شود.

در شرایط تعادل، حتی با افزایش نرخ وام مسکن، هنوز هم در پایین‌ترین نرخ بهره وام مسکن از دهه 1960 قرار داریم. رشد جمعیت همچنان مثبت است و به نظر می‌رسد حفظ یک سیاست مهاجرت ثابت از هر دو طرف سیاست حمایت می‌شود که به حمایت از تقاضا برای مسکن ادامه خواهند داد. بازار کار از لحاظ منطقی سالم است و نرخ بیکاری 5.5 درصد است و احتمال کاهش بیشتر هم وجود دارد، و از ماه مه 2014 نرخ بیکاری در کمترین میزان و رشد اشتغال در بالاترین حد در روند بلند‌مدت خود بوده است.

به طور کلی، سناریویی که سقوط ارزش مسکن در استرالیا را نشان می‌دهد بعید به نظر می‌رسد. لازمه رخ دادن چنین اتفاقی تغییر مسیر اساسی در شرایط بازار کار، شوک جهانی و یا افزایش اساسی در نرخ بهره است – که احتمال به نتیجه رسیدن هیچ کدام از این موارد در حال حاضر وجود ندارد.

ترجمه: رضا هنرور – املاک پرشیا

img

Reza Honarvar

Related posts

پرتراکم‌ترین گزینه‌های زندگی در استرالیا

با رشد سریع جمعیت و موج برج‌های بلند، بسیاری از مناطق...

Continue reading
by Reza Honarvar

Join The Discussion